به گزارش پایگاه خبری بورس پرس، محمد مرتضوی در نامه‌‌‌ای خطاب به محمد دهقان معاون حقوقی رئیس‌‌‌جمهور درباره لایحه مالیات بر معاملات مکرر مسکن اعلام کرد: در وهله اول دغدغه و نگرانی سیاست گذار در ارتباط با سه مسئله مهم بخش مسکن شامل حل مشکل اساسی و ضروری تامین مسکن اقشار نیازمند جامعه، ساماندهی و تنظیم رابطه منطقی بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن و نیز جلوگیری از افزایش بی‌‌‌رویه قیمت مسکن و سوداگری در این حوزه قابل درک است.
اما کانون سراسری انبوه‌‌‌سازان با استناد به قانون بهبود مستمر محیط کسب و کار به دولتمردان یادآوری کرده در مراحل بررسی موضوعات مربوط به محیط کسب و کار برای اصلاح و تدوین مقررات و آیین‌‌‌نامه‌‌‌ها نظر کتبی ذی‌نفعان و فعالان حوزه مربوطه از بخش خصوصی باید مورد بررسی قرار گیرد و حتی در صورت ضرورت از آنها برای حضور در جلسات تصمیم‌گیری دعوت شود.
با این حال در مورد لایحه مالیات بر معاملات مکرر ملکی هیچ نظرخواهی و استعلامی از تشکل موسوم به کانون سراسری انبوه‌‌‌سازان به عنوان یکی از اضلاع چند وجهی بازار مسکن صورت نگرفت. در فرآیند تهیه و تنظیم لایحه مالیات بر معاملات مکرر مسکن، نظر تشکل‌های اقتصادی و صنفی مرتبط مورد بی‌‌‌توجهی قرار گرفته و مغفول ماند.
جدا از این غفلت، مسئله دیگر این است که حتی متن لایحه با وجود درخواست کانون سراسری انبوه‌‌‌سازان در اختیار این تشکل قرار نگرفته تا مورد ارزیابی دقیق‌‌‌تری به لحاظ محتوا قرار بگیرد. بر اساس ماده یک پیش‌‌‌نویس اولیه این لایحه، تمام اشخاص حقیقی و حقوقی که اقدام به تملک واحد مسکونی یا زمین با کاربری مسکونی از هر طریق پس از ابلاغ این قانون می‌کنند در صورتی که نسبت به انتقال مالکیت از هر طریق به شخص حقیقی یا حقوقی دیگر در کمتر از سه سال پس از تاریخ تملک اقدام کنند، مشمول مالیات بر معاملات مکرر می‌‌‌شوند.
همچنین یک فرد حقیقی یا حقوقی می‌تواند یک ملک را خریداری کند و کمتر از یک سال همان ملک را فروخته و مشمول مالیات بر معاملات مکرر نشود اما برای خرید و فروش ملک دوم به بعد مشمول مالیات بر معاملات مکرر خواهد شد. پس از تصویب این لایحه هرگونه انتقال مالکیت اعم از فروش وکالتی نیز مشمول مالیات بر معاملات مکرر مسکن خواهد بود.
در این لایحه ساخت مسکن و تولید بطور کامل از شمول مالیات بر معاملات مکرر خارج شد. به این معنا که اگر یک شخص حقیقی یا حقوقی بطور مثال ۱۰۰ واحد مسکونی را در یک زمان ساخته و آنها را به فروش برساند، مشمول مالیات بر معاملات مکرر نخواهد شد. اگر فردی تعدادی واحد ملکی در یک سال خریداری کرده و کمتر از یک سال این واحدهای مسکونی را به فروش نرساند، مشمول مالیات ۶۰ درصدی در سال اول نخواهد شد.
تلاش سیاست گذار این است که این طرح فقط به هدف اصلی اصابت و دست دلالان را از بازار کوتاه کند. با این حال مهم‌ترین دغدغه انبوه‌‌‌سازان این است که اجرای مالیات بر معاملات مکرر می‌تواند موجب آسیب به اندک انگیزه سرمایه‌گذاران ساختمانی باقی‌‌‌مانده در بازار مسکن شود و به کاهش تولید بینجامد.
مهم‌ترین عامل خروج بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌‌‌های ساختمانی از بازار ساخت و ساز، اخراج متقاضیان مصرفی مسکن از بازار تحت‌تاثیر جهش بی‌‌‌سابقه قیمت ملک طی ۵ سال گذشته و رسیدن سهم خریدهای مصرفی به حداقل است. بازار مسکن در شرایطی از رونق طبیعی برخوردار خواهد بود که سهم قابل‌توجهی از معاملات مسکن از ناحیه خریداران مصرفی سر بگیرد و طبعا بازاری که جنس اصلی تقاضا در آن سرمایه‌گذار ملکی است، بازار مطلوبی برای فعالیت حرفه‌‌‌ای در حوزه ساخت و ساز بشمار نمی‌‌‌آید. چراکه معامله‌‌‌گران غیرمصرفی نمی‌توانند ضامن بازگشت رونق به معاملات باشند.
این تقاضای مصرفی خرید ملک است که پایدار بوده و اگر استطاعت خرید از ناحیه متقاضیان مصرفی خرید ملک یعنی کسانی که خانه‌‌‌ای را به قصد سکونت شخص و خانوار تملک می‌کنند از بین برود، رونق پایدار بازار مسکن از بین می‌رود. رخدادی که پس از جهش قیمت مسکن در سال ۹۷ در بازار مسکن شهر تهران و برخی دیگر از شهرهای بزرگ مشاهده شده و ادامه یافت.
در وهله اول جهش قیمت مسکن و از بین رفتن استطاعت خرید عمده متقاضیان مصرفی خانه موجب خروج بخش زیادی از سرمایه‌‌‌های ساختمانی از بازار مسکن در طول ۵ سال گذشته شد و این موضوع به محدود شدن تولید مسکن انجامید تا آنجا که در طول سال‌های اخیر تیراژ ساخت و ساز سالانه در پایتخت از حداقل نیاز برآورد شده برای این کلان‌شهر کمتر بود.
انسداد کریدور تهاتر در بازار ساخت و ساز
تحدید ثانویه تولید مسکن ممکن است از بابت اجرای یک قانون مالیاتی جدید در بازار مسکن رخ دهد و به موج دوم خروج سرمایه‌گذاران ساختمانی در بازار مسکن بینجامد. ماجرا به خلق یک ابزار مالی جدید از سوی سازنده‌‌‌ها برای استمرار حیات در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی برمی‌گردد که مالیات بر معاملات مکرر می‌تواند منجر به نابودی شود.
این ابزار مالی تهاتر واحدهای مسکونی انبوه‌‌‌سازان با تولیدکنندگان مصالح و تجهیزات ساختمانی است. ایده‌‌‌آل و مطلوب سازنده‌‌‌ها این است که واحدهای مسکونی تکمیل شده را به متقاضیان مصرفی و خانه اولی‌‌‌ها فروخته و سهم خریدهایی با انگیزه سرمایه‌گذاری به حداقل برسد. چراکه سرمایه‌گذاران ساختمانی می‌‌‌دانند تنها رونق به واسطه حضور خریداران مصرفی ملک است که می‌تواند مانا باشد و منافع آنها را در بازار مسکن در بلندمدت تضمین کند.
با این حال واقعیت این است که بین این نقطه ایده‌‌‌آل و بدترین وضعیت ممکن یعنی رکود مطلق، عمیق و دامنه‌‌‌دار بخش مسکن چه در حوزه ساخت و ساز و چه در حوزه معاملات بازار، یک موقعیت میانه وجود دارد که اکنون سازنده‌‌‌ها در آن موقعیت به سر می‌‌‌برند. در این موقعیت میانه بطور کلی تیراژ ساخت و ساز به مراتب کمتر از نیاز بازار مسکن است اما همچنان بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی زنده بوده و این حیات به واسطه حضور خریداران سرمایه‌‌‌ای در این بازار است.
در حال حاضر عمده واحدهای مسکونی ساخته شده از سوی سازنده‌‌‌ها توسط سرمایه‌گذاران ملکی که به بازار مسکن به چشم پناهگاهی برای حفظ ارزش دارایی‌‌‌ها نگاه می‌کنند، خریداری می‌شود و البته سهم به مراتب کمتری نیز نصیب خریداران مصرفی می‌شود. در عین حال بخش زیادی از واحدهای تکمیل شده نیز اصلا فروخته نمی‌شود.
زیرا از یکسو بازار معاملات مسکن رونق ندارد و از سوی دیگر گروهی از سازنده‌‌‌ها نیز با توجه به نااطمینانی‌‌‌ها نسبت به آینده و چشم‌‌‌اندازی که از تورم مسکن پیش‌بینی می‌کنند از فروش واحدهای تکمیل شده خودداری کرده و خواسته یا ناخواسته به مصلحت یا به دور از مصلحت، بخشی از واحدهای ساخت و سازهای چند سال اخیر در ملکیت سازنده‌‌‌ها باقی مانده و این یعنی بخشی از سرمایه‌‌‌های ساختمانی از بازار خارج شده است.
در این وضعیت میانه و در نبود تقاضای مصرفی موثر، سازنده‌‌‌ها با روی آوردن به یک ابزار مالی جدید یعنی تهاتر واحد مسکونی با تولیدکنندگان مصالح و تجهیزات، توانستند با شرایط قابل تحمل فعلی تطبیق یافته و این ابزار را به عنوان مسیری برای حفظ حیات بازار ساخت و ساز تلقی می‌کنند. با این حال نگرانی اصلی انبوه‌‌‌سازان این است که با اجرای مالیات بر معاملات مکرر مسکن این کریدور مسدود و شرایط برای تولیدکنندگان مسکن به مراتب دشوارتر از وضعیت کنونی شود.
طبیعی است تولیدکنندگان مصالح ساختمانی که حاضر به دریافت مابه ازای معاملات با سازنده‌‌‌ها به صورت واحد مسکونی هستند با انتشار اخباری درباره در دستور کار قرار گرفتن لایحه مالیات بر معاملات مکرر مسکن درباره سرنوشت این نوع از معاملات نگران شوند و این طور تلقی کنند که دیر یا زود خرید و فروش‌های ملکی آنها نیز از جنس معاملات سوداگرانه تلقی خواهد شد و مجریان قانون برای مالیات‌‌‌ستانی به سراغ آنها خواهند آمد.
همین نگرانی در صورتی که فراگیر شود، می‌تواند موجب از بین رفتن ابزار مالی تهاتر با مصالح‌‌‌فروشان از سوی سازنده‌‌‌ها شود و عملا اندک سرمایه‌‌‌های باقی مانده در بازار ساخت‌وساز نیز با مشاهده دشواری‌‌‌های پس از اجرای مالیات جدید ملکی از این بازار خارج شود. خروج یا اخراجی که موجب کاهش بیش از پیش آمار خانه‌‌‌سازی در تهران و ایران خواهد شد و این درست برخلاف اولویتی است که سیاست گذار در بخش مسکن به آن قائل است.
به این ترتیب نحوه مواجهه با ابزار تهاتر از یک سو و نگرانی از کاهش انگیزه سازندگان حرفه‌‌‌ای و تصمیم آنها به خروج از بازار مسکن از سوی دیگر، دو دغدغه اصلی کانون سراسری انبوه‌‌‌سازان درباره عواقب احتمالی اجرای مالیات بر معاملات مکرر مسکن است.
افزایش عرضه و تولید مکفی مسکن در چارچوب طرح آمایش سرزمین و طرح جامع مسکن، حل مسئله تامین مسکن در استطاعت برای اقشار نیازمند و متقاضیان است. همچنین هشدار داده شده وضع قوانین متعدد و بعضا متناقض با یکدیگر و در برخی موارد ناسازگار با سیاست‌‌‌های کلی و اصلی اقتصادی قطعا راهگشا و حلال مشکلات نخواهد بود.
انتظار انبوه‌‌‌سازان این است که موضوعات پیرامونی لایحه از جمله آنچه درباره ابزار مالی تهاتر به آن پرداخته شد از سوی سیاست گذار با دقت مضاعف لحاظ شود و این جز با کسب نظر از ذی‌نفعان و فعالان کسب و کار سرمایه‌گذاری ساختمانی میسر نیست.
حل بحران مسکن از مسیر مهار تورم
یکی از بندهای مهم این نامه ناظر بر پیشنهاد مصلحانه نماینده فعالان ساختمانی به سیاست گذار برای سامان دادن به بخش مسکن است. پیشنهادی که از مسیری متفاوت از ابزار مالیاتی که دولت بر آن متمرکز شده، می‌تواند بازار مسکن را با کمترین آسیب آرام کند. این مسیر مصلحانه برای مهار بحران مسکن هدایت حجم عظیم نقدینگی به سمت بخش مولد اقتصاد است.
در واقع این هدایت سرمایه‌‌‌ها به بخش مولد اقتصادی است که موجب خروج سرمایه‌گذاران ملکی از این بازار خواهد شد و به تدریج با پیش‌بینی سیاست های مکمل از جمله ترمیم استطاعت خرید متقاضیان مصرفی مسکن می‌تواند موجب تنظیم بازار مسکن و برقراری تعادل میان عرضه و تقاضا در این بازار شود. سیاست‌‌‌های کلان اقتصادی است که می‌تواند موتور معاملات غیرمصرفی در بازار مسکن را خاموش کند.
برای تحقق این هدف یعنی هدایت سرمایه‌‌‌ها به بخش مولد اقتصاد لازم است پیش از هر چیز انتظارات تورمی مهار شود. این موضوع نه تنها می‌تواند تورم مسکن را از طریق کنترل تورم عمومی مهار کند، بلکه به کاهش تقاضای خرید سرمایه‌‌‌ای و سوداگری در بازار مسکن می‌‌‌انجامد و از جذابیت این بازار برای سرمایه‌گذاری می‌‌‌کاهد.
مهار انتظارات تورمی است که زمینه‌‌‌ساز هدایت نقدینگی به سمت بخش مولد اقتصادی خواهد شد و در غیراین صورت، اقداماتی که بقای سرمایه‌‌‌های حاضر در بازار ساخت و ساز را با چالش روبرو کند یا به هر شکل به کاهش سرمایه‌گذاری ساختمانی منجر شود. در نهایت نتیجه‌‌‌ای جز کاهش عرضه در نسبت با حجم تقاضای مسکن و در نتیجه اثر افزایشی روی قیمت نخواهد داشت.
ضمن اینکه سیاست گذار نباید از این واقعیت تجربه شده طی سال‌های اخیر غفلت کند که اگر سرمایه‌‌‌ها از مسیر درست یعنی مهار تورم به سمت بخش مولد اقتصاد هدایت نشود، حتی اگر راه سرمایه‌گذاری در بازار مسکن مسدود شود، نقدینگی سرگردان روانه بازارهای دیگر خواهد شد و به هر حال در نهایت یک بازار دیگر تحت‌تاثیر هجوم نقدینگی توازن خود را از دست خواهد داد و با مشکل مواجه می‌شود.
عاقبت اجرایی شدن این مالیات، کاهش بیش از پیش عرضه مسکن آن هم در شرایطی که همین حالا بازار ساخت و ساز هشت سال رکود پیاپی را پشت سر گذاشته و سرنوشت آن در سال جاری نیز از حیث رکود و رونق مشخص نیست، خواهد بود. این در حالی است که متولیان مسکن در رسانه‌‌‌ها از امید به رشد تولید مسکن به دنبال تصویب و اجرای این لایحه سخن گفتند.